Dasar Nilai untuk Penilaian Tujuan Laporan Keuangan dan Perbedaannya

Dasar Nilai untuk Penilaian Tujuan Laporan Keuangan dan Perbedaannya

Dasar Nilai untuk Penilaian Tujuan Laporan Keuangan dan Perbedaannya

Jasa Penilaian Profesi Penilai dibutuhkan oleh banyak pihak, salah satunya ialah untuk digunakan di Laporan Keuangan. Berdasarkan SPI/Standar Penilaian Indonesia, Penilaian dengan tujuan untuk Laporan Keuangan, dibedakan menjadi :

  • Penilaian untuk kepentingan Standar Akuntansi Keuangan (SAK); dan
  • Penilaian untuk kepentingan Standar Akuntansi Pemerintah (SAP).

Perbedaan dari keduanya ialah, bahwa:

  • Penilaian untuk kepentingan SAK (terikat pada SPI 201) berdasar nilai berupa:
    • Nilai Wajar
    • Nilai dalam Penggunaan
  • Penilaian untuk kepentingan SAP (terikat pada SPI 203) berdasar nilai berupa:
    • Nilai Pasar
    • Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada
    • Nilai dalam Penggunaan

Perlu dicatat bahwa Penilaian untuk kepentingan SAP, dasar nilai di atas selanjutnya dicatatkan sebagai Nilai Wajar sebagaimana dimaksud SAP.

Sekarang, mari kita bahas perbedaan keempat Dasar Nilai di atas, yakni Nilai Wajar, Nilai dalam Penggunaan, Nilai Pasar, Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada berdasarkan SPI 102/ Standar Penilaian Indonesia 102.

Nilai Pasar (Market Value)

estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.

Nilai Wajar (Fair Value)

harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk pengalihan liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran.

Nilai dalam Penggunaan (Value in Use)

nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana aset tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa mempedulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset tersebut, atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya.

Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use)

Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada adalah Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi Nilai Pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut.

Pembahasan lebih lanjut mengenai Perbedaan Dasar-Dasar Nilai Tersebut dengan Nilai Pasar (Dasar Nilai untuk Penilaian Tujuan Laporan Keuangan dan Perbedaannya)

Mengenai Nilai dalam Penggunaan vs Nilai Pasar

Di SPI disebutkan:

Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai non-pasar yang diukur dari perspektif pengguna tertentu. Nilai ini kadang-kadang disebut sebagai “nilai bagi pengguna atau pemilik tertentu“. Nilai dalam pertukaran (Lihat SPI 101 butir 1.2) merupakan nilai yang diakui oleh suatu pasar dimana pertukaran kepemilikan aset diperkirakan benar-benar terjadi. Pengertian Nilai Pasar yang sesuai untuk laporan keuangan didasarkan pada prinsip nilai dalam pertukaran (value in exchange), dan bukan nilai dalam penggunaan (value in use).

Apa maksudnya?

Nilai dalam Penggunaan (value in use): Ini adalah nilai suatu aset yang dinilai dari perspektif pengguna tertentu atau pemilik tertentu. Nilai dalam Penggunaan berfokus pada manfaat yang diperoleh dari penggunaan aset tersebut dalam operasi bisnis atau kegiatan tertentu. Nilai ini tidak mencerminkan nilai pasar karena spesifik untuk kebutuhan atau penggunaan tertentu.

Nilai dalam Pertukaran (Value in Exchange): Ini adalah nilai yang diakui oleh pasar saat pertukaran kepemilikan aset secara umum diperkirakan terjadi. Ini mencerminkan harga yang dibayar atau diterima dalam transaksi pasar yang teratur. Dalam konteks laporan keuangan, prinsip nilai dalam pertukaran lebih relevan karena mencerminkan nilai aset jika dijual atau ditransaksikan di pasar.

Jadi, Nilai dalam penggunaan dan nilai dalam pertukaran adalah konsep yang berbeda, dan nilai dalam pertukaran lebih penting dalam konteks laporan keuangan karena mencerminkan nilai aset dalam situasi transaksi/pertukaran di pasar.

Oleh karena itu, apabila Nilai dalam Penggunaan suatu aset sama dengan Nilai Pasar-nya, maka hal itu adalah sesuatu kebetulan semata, mengapa?

Nilai dalam penggunaan suatu aset cenderung lebih tinggi dari nilai pasar jika perusahaan mampu beroperasi secara lebih efektif dan efisien dan menguntungkan dibandingkan dengan tipikal perusahaan sejenis.

Nilai dalam Penggunanaan dapat lebih rendah dari Nilai Pasar apabila perusahaan tidak menggunakan suatu aset sesuai dengan kapasitas dan efisiensi maksimumnya.

Nilai dalam penggunaan dapat juga menjadi lebih tinggi dari Nilai Pasar jika perusahaan memiliki hak-hak produksi, kontrak-kontrak, hak-hak paten, dan lisensi-lisensi, keahlian tertentu, goodwill khusus serta aset tak berwujud lainnya yang tidak dapat dialihkan kepada pihak lain.

2. Mengenai Nilai Wajar vs Nilai Pasar

Berdasarkan SPI disebutkan :

Nilai Wajar adalah istilah yang digunakan di dalam akuntansi, yang penting untuk dibedakan dengan Nilai Pasar. Meskipun Nilai Wajar dan Nilai Pasar dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi tertentu, kedua nilai ini memiliki definisi yang berbeda. Sebagai contoh, estimasi Nilai Wajar mungkin tidak memenuhi persyaratan Nilai Pasar mengenai adanya pasar bagi properti maupun kondisi transaksi. (SPI 102; 6.18).

Nilai Wajar merupakan konsep yang lebih luas dari Nilai Pasar. Meskipun dalam banyak kasus harga yang wajar antara dua pihak akan sama dengan yang diperoleh di pasar, akan tetapi terdapat kasus di mana penilaian dengan Nilai Wajar akan mempertimbangkan berbagai hal yang diabaikan dalam penilaian dengan Nilai Pasar, seperti pada Nilai Khusus yang timbul karena adanya kombinasi kepentingan. (SPI 102; 6.19). 

3. Mengenai Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada vs Nilai Pasar

Di SPI disebutkan bahwa konsep Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada meninggalkan/menghilangkan asumsi nilai pasar mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik. Kegunaan yang utama dari penilaian adalah pada saat Penilai menentukan nilai dari aset yang merupakan bagian dari usaha yang berkelanjutan. Oleh karena itu adalah tidak berdasar untuk menggunakan Nilai Pasar yang menggambarkan penggunaan selain dari bentuk usaha yang berkelanjutan.

Pernyataan tersebut menjelaskan bahwa konsep Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada bertujuan untuk menilai nilai suatu aset berdasarkan penggunaan yang sedang terjadi, tanpa memperhitungkan asumsi mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut. Ini berarti bahwa penilaian tidak mempertimbangkan apakah aset tersebut digunakan pada kapasitas optimal atau untuk tujuan yang paling menguntungkan.

Kegunaan utama dari penilaian semacam ini terletak pada situasi di mana aset tersebut merupakan bagian dari usaha yang berkelanjutan. Ini berarti bahwa penilaian ini digunakan untuk menilai nilai aset dalam konteks bisnis yang sedang berlangsung dan tidak berfokus pada nilai aset dalam kondisi yang tidak relevan dengan operasi bisnis yang sedang berjalan.

Sebagai contoh, jika sebuah pabrik digunakan untuk produksi sehari-hari dan memiliki nilai tertentu dalam konteks operasionalnya saat ini, maka penilaian akan mencerminkan nilai tersebut tanpa mempertimbangkan kemungkinan penggunaan yang berbeda seperti konversi pabrik tersebut menjadi apartemen atau taman hiburan. Oleh karena itu, menggunakan nilai pasar yang mencerminkan penggunaan yang berbeda dari aset tersebut akan dianggap tidak relevan dalam penilaian yang dilakukan untuk menilai nilai aset dalam konteks usaha yang berkelanjutan.

Kesimpulan

Dari tulisan-tulisan di atas secara umum menjelaskan bahwa dalam penilaian properti, tidak selalu digunakan nilai pasar sebagai dasar penentuan nilai. Sebaliknya, properti bisa dinilai menggunakan dasar alternatif yang mencerminkan perspektif non-pasar dari pemanfaatan atau fungsinya, atau kondisi yang tidak lazim.

Beberapa dasar alternatif ini bisa mencakup premis nilai yang berbeda, yang menentukan bagaimana aset atau kewajiban tersebut digunakan atau dianggap dalam penilaian. Berbagai premis nilai ini bisa mempengaruhi nilai yang dihasilkan dari penilaian. Beberapa premis nilai yang umum digunakan antara lain:

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use – HBU): Ini adalah premis yang mengasumsikan bahwa properti akan digunakan dalam cara yang menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik bagi pemiliknya, terlepas dari penggunaan saat ini atau kondisi pasar.

Penggunaan Saat Ini (Existing Use): Premis ini mengasumsikan bahwa properti akan tetap digunakan untuk penggunaan yang sama atau serupa dengan penggunaan saat ini, tanpa mengubah fungsinya.

Likuidasi Secara Teratur (Orderly Liquidation): Premis ini mengasumsikan bahwa properti akan dijual dengan cara yang teratur dan tidak terburu-buru dalam situasi likuidasi, tanpa tekanan atau paksaan dari keadaan pasar.

Jual Paksa (Forced Sale): Premis ini mengasumsikan bahwa properti akan dijual dengan tekanan atau paksaan, mungkin dalam situasi keuangan yang sulit atau situasi hukum tertentu, yang mungkin menghasilkan harga yang lebih rendah dari nilai pasar yang sebenarnya.

Oleh karena itu, pemilihan premis nilai yang sesuai akan mempengaruhi nilai yang dihasilkan dari penilaian properti, dan premis nilai ini harus dipertimbangkan dengan hati-hati berdasarkan situasi dan tujuan penilaian.

how can we help you?

Contact us at the KJPP Dino Farid dan Rekan office nearest to you or submit a business inquiry online.

Looking for a Property Valuation and Consultancy?