Metode Menghitung Penyusutan dalam Penilaian

placeholder

Secara garis besar, menghitung nilai properti berdasarkan pendekatan biaya dilakukan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan. Penyusutan sendiri terdiri dari tiga jenis, yakni:

  • Penyusutan Fisik
  • Keusangan Fungsional
  • Keusangan Ekonomi

Ada tiga metode untuk menghitung besarnya penyusutan/keusangan atau depresiasi, yaitu:

  • Metode Ekstraksi Pasar (Market Extraction Method)
  • Metode Umur Ekonomis (Economic Age-Life Method)
  • Metode Breakdown (Breakdown Method)

Metode Ekstraksi Pasar (Market Extraction Method)

  • Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika:
    • harga jual properti pembanding tersedia;
    • properti pembanding wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis;
    • Usia dan kondisi dari properti pembanding berupa mesin dan peralatan dapat diketahui; dan
    • perhitungan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat.
  • Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah:
      1. Memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding;
      2. Melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding;
      3. Menghitung indikasi nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) dengan cara menyesuaikan data transaksi atau penawaran properti pembanding;
      4. Menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding;
      5. Menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)properti
        pembanding dengan indikasi nilai properti pembanding berupa mesin dan peralatan yang telah disusutkan; dan
      6. mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya
        Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding.

Metode Umur Ekonomis (Economic Age-Life Method)

Metode ini mempertimbangkan hubungan antara umur ekonomis, umur efektif dan sisa umur ekonomis .

Berikut penjelasannya:

  1. Umur Aktual
    • Umur aktual sering disebut dengan Historical Ageatau Chronological Age.
    • Umur aktual adalah umur suatu bangunan (juga bisa untuk mesin dan peralatan) selesai dibangun/dibuat sampai dengan tanggal penilaian.
  2. Umur Efektif
    • Umur efektif adalah umur berdasarkan kondisi dan kegunaan suatu bangunan.
    • Contoh :
      • Terdapat dua rumah tinggal yang bersebelahan di suatu kompleks perumahan. Sebut saja rumah A dan rumah B. Spesifikasi rumah sama, tahun dibangun rumah juga sama, namun rumah A lebih terawat sedangkan rumah B tidak ditinggali dan dibiarkan tidak terawat. Sehingga rumah A memiliki usia efektif yang lebih kecil daripada umur rumah B.
  1. Umur Ekonomis
    • Umur ekonomis adalah umur pada saat bangunan mulai dibangun hingga tidak dapat memberikan kontribusi nilai bagi penggunaannya pada akhir umur ekonomis atau umur tahun sejak bangunan dibangun sampai dengan estimasi waktu dimana
      tidak lagi dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
    • Umur ekonomis dapat diperpanjang dengan cara melakukan peningkatan-peningkatan sehingga terus memberikan nilai bagi penggunaannya.
    • Adapaun peningkatan-peningkatan yang dimaksud dapat berupa:
      • Renovasi atau konversi
      • Rehabilitasi
      • Perubahan model
      • Penghancuran dan penggantian dangan struktur baru yang lebih baik.
    • Umur ekonomis terbentuk atas pertimbangan:
      • Fisik, dimana komponen fisik, kualitas, penggunaan, standar pemeliharaan dan iklim suatu wilayah mempengaruhi umur ekonomis.
      • Fungsi, contohnya perubahan dalam teknologi, selera arsitektur, faktor efisiensi energi dan rancangan bangunan dapat menyebabkan bangunan mengalami kehilangan fungsinya dengan mengabaikan faktor usia dan kondisi.
      • Eksternal, tidak terlepas dari pengaruh jangka pendek maupun panjang, siklus kehidupan dan faktor lainnya.
  1. Sisa umur ekonomis (remaining economic life)
    • estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum bangunan/mesin dan peralatan tidak lagi dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis.

Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah:

  1. Menentukan umur ekonomis, umur efektif dan sisa umur ekonomis yang menjadi objek Penilaian;
  2. Menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis objek Penilaian, atau 100% (seratus persen) dikurangi dengan
    presentase pembagian sisa umur ekonomis dengan umur ekonomis yang menjadi objek

Metode Breakdown

Di dalam metode breakdown, penyusutan dikelompokkan ke dalam tiga bagian utama yaitu:

  1. Kemunduran fisik (Physical Deterioration);
    • Faktor penyebab Kemunduran fisik, yaitu:
      1. Akibat umur;
      2. Intensitas penggunaan;
      3. Cara pemeliharaan; dan
      4. Kondisi terlihat.
    • Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration), antara lain:
      • kemunduran fisik yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis; atau
      • kemunduran fisik yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara memperkirakan besaran biaya perbaikan yang diperlukan.
  1. Keusangan Fungsional (Functional Obsolescence);
    • Penyusutan akibat keusangan fungsional yang diakibatkan oleh sebab-sebab yang timbul dari objek Penilaian tetapi diluar kemunduran fisik, antara lain:
      • perencanaan yang tidak baik;
      • ukuran ruangan yang tidak sesuai dengan fungsinya;
      • pemakaian bahan bangunan yang tidak sesuai dengan kelaziman;
      • tidak tersedianya sarana yang seharusnya ada;
      • penggunaan yang tidak sesuai dengan fungsi semula; atau
      • ketertinggalan teknologi (model); dan
    • Penyusutan akibat keusangan fungsional dapat dihitung dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat objek Penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi operasional.
  2. Keusangan ekonomis (Economic Obsolescence),
    • Penyusutan akibat keusangan ekonomis diakibatkan oleh sebab-sebab yang timbul dari luar, antara lain:
      1. ketentuan peraturan perundang-undangan;
      2. perubahan peruntukkan;
      3. perubahan kondisi sosial dan ekonomi;
      4. kondisi keamanan;
      5. masa penggunaan tanah dan bangunan dimana mesin dan peralatan melekat;
      6. kelangkaan bahan baku; dan
      7. isu lingkungan hidup.
    • Penyusutan akibat keusangan ekonomis dari mesin dan peralatan yang menjadi objek Penilaian dapat dihitung dengan cara, antara lain:
      • Dalam hal objek Penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan
        ekonomis (economic obsolescence);
      • Dalam hal objek Penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan objek Penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut; dan
      • Dalam hal objek Penilaian merupakan properti industri, maka dihitung dari besarnya penurunan produksi objek Penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut.
how can we help you?

Contact us at the KJPP Dino Farid dan Rekan office nearest to you or submit a business inquiry online.

Looking for a Property Valuation and Consultancy?

LET’S GET STARTED

Should our service prove to be of interest, we welcome the opportunity to discuss your specific requirements and propose meaningful solutions.